考虑卖掉你的房子? 不要对资本利得税感到惊讶
1997年的《博彩论坛》（Taxpayer Relief Act）规定，出售其主要住宅的房主可免征250美元的资本利得税,单个申报人，000美元，500美元,000美元用于联合申报. 当时, 一套新房的平均价格约为145美元,000, 所以这种排斥似乎是慷慨的，允许更多的美国人自由地从一个家搬到另一个家.1 不幸的是, 这一排除并未与通货膨胀挂钩, 1997年的慷慨在2024年可能会成为限制.
资本利得税适用于出售房屋的利润, 因此，对于那些多年前买了房子、收益可能远远超过500美元的年长房主来说，它们可能会引起特别的关注，而且可能会让他们感到意外,如果他们卖了，就能得到000英镑的利润. 在这个国家的一些地区, 100美元买的房子,在20世纪80年代，000件艺术品在今天可以卖到100万美元甚至更多.2 在某些州，联邦税率为15%或20%（取决于收入），外加州税, 出售房屋时，资本利得税会从利润中抽走一大笔钱. 幸运的是，你可以做一些事情来帮助减少税收.
排除资格
才有资格被完全排除在外, 您或您的配偶必须在房屋出售前的五年内拥有该房屋至少两年. 您和您的配偶（如果共同申请）在同一期间必须在该房屋中居住至少两年. 每两年只能申请一次豁免. 有一些例外情况，包括与离婚、死亡和服兵役有关的规则. 如果您不符合完全排除的条件, 如果房屋出售的主要原因是工作地点的变化，你可能有资格获得部分豁免, 健康问题, 或者是不可预见的事件.
增加减税的基础
出售房屋的资本收益（或损失）是通过两部分计算确定的. 第一个, 直销成本降低了销售价格, 包括某些费用和成交费用, 房地产佣金, 以及卖方为买方支付的某些成本. (任何抵押贷款的偿还金额与确定资本利得无关.)这就产生了 量意识到，然后被 调整后.
你的房子的基础是你为它支付的金额, 包括与购买有关的某些费用, 再加上在出售之日仍是房屋一部分的装修费用. 在一般情况下, 合格的改进包括新建或改建, 比如房间的扩建或厨房的大改造, 以及作为一个更大项目的一部分所做的修理类工作. 例如, 更换一扇破窗不会增加你的税基, 但是，如果把更换窗户作为一个项目的一部分，包括更换你房子里的所有窗户，那就符合条件了. 这一基础通过增加某些付款加以调整, 扣除, 以及对伤亡损失的税收减免和保险支付等信贷, 能源改善的税收抵免, 并对企业使用的房屋进行折旧. (见下面的假设例子.)
假设的例子
皮特和乔安妮在1985年以10万美元的价格购买了他们的房子，并在2024年以80万美元的价格出售.
这就是他们计算资本收益的方法.
| 资本利得 | 基础 |
|---|---|
售价80万美元 |
10万美元购买价 |
- 5万美元的直销成本 |
+ 8000美元的购买成本 |
已实现75万美元 |
+ 52,000美元的改进 |
-调整后15万美元 |
共计16万美元 |
60万美元资本利得 |
- 1万美元太阳能信贷 |
-排除50万美元的资本利得 |
15万美元调整基础 |
10万美元的应税收益 |
15%的税率——适用于大多数纳税人——
这将需要缴纳1.5万美元的联邦资本利得税.
这个假设的数学原理的例子只是为了说明的目的. 实际结果会有所不同.
继承房产
房主死后，房屋的基础是 加强了 （增加）到死亡时的价值, 这意味着继承人只对未来的收益负责. 在夫妻共有财产州，这通常也适用于未亡配偶. 在其他州, 未亡配偶的基础通常在死亡时增加一半（一）.e.（已故配偶的份额价值）.
确定房屋销售的资本收益是复杂的，所以一定要咨询你的税务顾问. 有关更多信息，请参阅IRS出版物523 卖掉你的房子.